Egy különleges kormányzati lépés várható, amely gyökeresen átalakíthatja a számításainkat.

"A GKI nem kíván politikai állásfoglalást tenni, ám megállapítható, hogy a lakossági bizalmi index 2022 végéről 2024 közepéig tartó időszakban folyamatos csökkenést mutatott. Ebben a kontextusban a 3 százalékos kamatozású Otthon Start Program jelentős szerepet játszik, amely gazdasági és bizalmi szempontból is fontos tényező" - nyilatkozta Hannya Nimer, a GKI igazgatósági elnöke egy zártkörű háttérbeszélgetés során az Indexnek. A GKI 2016-2024 közötti budapesti lakáspiaci elemzése alapján a lakásárak dinamikus emelkedése elsősorban piaci tényezők következménye volt, nem csupán a kormányzati intézkedések hatására.

Az elmúlt évtized során Magyarországon a lakásárak emelkedése nemcsak figyelemre méltó, hanem a leggyorsabbnak is bizonyult az Európai Unió területén. A GKI Gazdaságkutató legfrissebb statisztikái alapján az utóbbi 10 évben a lakásárak több mint 237%-kal növekedtek, míg az uniós átlag csupán 58%-os emelkedést mutatott. Különösen az utolsó két esztendőben tapasztalható drasztikus drágulás még inkább súlyosbította a helyzetet, így a fiatal generációk és az alacsonyabb jövedelmű háztartások számára a saját ingatlan megszerzése egyre inkább elérhetetlenné válik.

Az utóbbi évek során a kormány számos intézkedést hozott a lakáspiac dinamizálására, mint például a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK), a Falusi CSOK, a Babaváró hitel, valamint legújabban a CSOK Plusz. E programok azonban nem a várt módon hatottak, hanem inkább az ingatlanárak emelkedését eredményezték.

Felmerül a kérdés: vajon tényleg indokolt-e az állami beavatkozás, és mi áll a hirtelen áremelkedés hátterében? E témákról folytattunk eszmecserét hétfőn Hannya Nimerrel, a GKI igazgatósági elnökével.

A piaci trendek következtében az ingatlanok ára jelentős emelkedésen ment keresztül.

A GKI korábbi elemzése rámutatott, hogy 2016 és 2024 között mi formálta leginkább a budapesti használt lakások árait. Az elemzés szerint az építőipari termelői árak, a 10 éves állampapír hozamai és a nettó bérek növekedése voltak a legfőbb tényezők az árak emelkedésében. Ezzel szemben a lakáshitelek kamatai és az adásvételek száma viszonylag kisebb hatással bírtak az ingatlanpiac alakulására.

Érdekesség, hogy az új építésű és a használt lakások négyzetméterára szinte teljesen együtt mozog: a két mutató közötti korreláció 0,97, ami nagyon erős összefüggést jelez. Ez azt jelenti, hogy amikor az új lakások drágulnak - például az építőanyagok és a kivitelezés költségeinek növekedése miatt -, az szinte automatikusan magával húzza a használt lakások árait is.

A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2016-2024 közötti budapesti lakáspiaci elemzése szerint a dinamikus lakásár-emelkedés elsősorban piaci alapú folyamatok eredménye volt, nem pedig kizárólag kormányzati beavatkozásoké. Négy fő tényező magyarázza ezt a trendet:

Hannya Nimer a háttérbeszélgetés során kiemelte, hogy a jelenlegi támogatási lehetőségek, mint például a 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitel, nem csupán a lakásvásárlási kedvet ösztönzik, hanem egyben felerősítik a spekulatív várakozásokat is. Tekintettel arra, hogy a lakásépítési kínálat továbbra is szűkös, várhatóan újabb árfelhajtó tendenciák lépnek életbe. A GKI előrejelzése szerint 2025 végéig akár 15-20 százalékos áremelkedés is megvalósulhat. Ezt a megállapítást alátámasztja a Magyar Nemzeti Bank 2025 júliusára vonatkozó lakáspiaci elemzése is, amely rávilágít arra, hogy már az Otthon Start program bevezetése előtt is jelentős árnövekedés volt tapasztalható.

Hogyan növelheti a program a bizalmat?

A GKI Gazdaságkutató igazgatóságának elnöke a közelmúltban az Indexnek kifejtette: "Sem én, sem a GKI nem állítjuk magunkat politikai kérdések mellé - csupán gazdasági témákban fejtjük ki véleményünket, tisztán objektív adatokra támaszkodva." Mindazonáltal megállapítható, hogy a GKI által rendszeresen nyomon követett lakossági bizalmi index 2022 végéről 2024 közepéig tartó időszakban folyamatos csökkenést mutatott.

Ebben több tényező is szerepet játszott: a magas infláció, a reálbérek csökkenése, a bizonytalan kamatkörnyezet, valamint a lakáspiac stagnálása vagy visszaesése. Ezek együtt jelentősen visszavetették a háztartások hitelfelvételi kedvét és hosszú távú pénzügyi döntéseit.

A fix kamatozás bevezetése stabilabb pénzügyi környezetet biztosít, ami növelheti a háztartások biztonságérzetét és újból élénkítheti a vásárlási kedvet, különösen a lakáscélú hitelek terén. Ez a program reményt nyújthat azok számára, akik az utóbbi években kiszorultak a lakáspiacról, és kedvezően befolyásolhatja a lakosság gazdaságról alkotott jövőbeli várakozásait is.

A háttérbeszélgetés során Hannya Nimer rávilágított arra, hogy az Otthon Start Program célja a lakásvásárlás elősegítése, de van egy figyelmeztető árnyoldala is: az ingatlanárak már most is felfelé ívelnek, és a támogatott hitelkonstrukciók tovább fokozhatják ezt a tendenciát. Ez különösen problémás lehet azok számára, akik első lakásukat szeretnék megvásárolni, tehát pontosan azt a fiatal generációt érinti, akiket a program célzottan szeretne segíteni.

A program hatása ezért területenként eltérő lehet. Vidéken, ahol az ingatlanárak növekedése eddig mérsékeltebb volt, valóban nagyobb lökést adhat a keresletnek. Ezzel szemben Budapesten és a nagyvárosokban inkább a bizalmi és várakozási hatás lehet erősebb, vagyis az emberek hangulatát, gazdasági kilátásaik megítélését befolyásolhatja pozitívan a fix kamatozású hitel lehetősége.

Lényeges hangsúlyozni, hogy ezek a hatások nem csupán elméleti síkon léteznek, hanem a következő hónapok során konkrét, mérhető eredményekben is megnyilvánulnak. Ezt például a GKI bizalmi indexének változásai vagy a lakáspiaci tranzakciók számának alakulása alapján nyomon követhetjük. A program valódi értéke tehát nem csupán a kedvező kamatokban rejlik, hanem abban is, hogy miként formálja a lakosság gondolkodásmódját, biztonságérzetét és pénzügyi döntéshozatali folyamatait.

Összességében elmondható, hogy az Otthon Start nem csupán egy újabb hitelprogram, hanem egyfajta gazdasági kedvezőbbé tételére irányuló eszköz is. Az, hogy valóban jelentős irányváltást képvisel a gazdaságpolitikában, vagy csupán egy választási ciklushoz kapcsolódó taktikázás, a következő hónapok statisztikái és a lakosság visszajelzései fogják megmutatni.

Új hitelprotfóliót építhetnek a bankok

Amikor a háttérbeszélgetés során Hannya Nimertől érdeklődtünk az Otthon Start program pénzügyi rendszerre gyakorolt hosszú távú hatásairól, kifejtette, hogy a 3 százalékos, fix kamatozású hitel rövid távon hatékony anticiklikus eszközként működhet. Ezzel a megoldással újra ösztönözhető a lakossági hitelnyújtás, különösen abban az időszakban, amikor a hitelfelvételi kedv a magas kamatok és a reálbérek csökkenése miatt történelmi mélypontra süllyedt.

A stabil törlesztőrészletek, valamint a célzott ügyfélkör, amely magában foglalja az első lakásvásárlókat és fiatal családokat, jelentősen hozzájárulhatnak a bankok portfóliójának minőségéhez. Ezen megoldások révén a pénzintézetek kiszámítható cash-flow-t érhetnek el, ami elősegíti a pénzügyi stabilitás fenntartását.

Ez a konstrukció tehát lehetőséget teremt a bankok számára, hogy alacsony kockázatú új hitelportfóliókat alakítsanak ki, amely a válságból kilábaló szektor számára értékes eszköznek bizonyulhat. A program hozzájárulhat a nem teljesítő hitelek arányának csökkentéséhez, valamint felélénkítheti a kapcsolódó iparágakat, mint például az értékbecslés, a biztosítás és a közvetítési szolgáltatások. Ezenkívül részlegesen visszaállíthatja a lakáshitelezés szerepét a pénzügyi közvetítőrendszerben, így támogatva a gazdasági növekedést és a stabilitást.

Hannya Nimer az Index számára kifejtette, hogy a GKI elemzése rávilágít arra, mennyire fontos a körültekintés a hitelfelvétel során. A bankok kockázattűrő képessége és üzleti modellje között jelentős eltérések mutatkozhatnak, így a hitelfeltételek intézményenként eltérhetnek. Ennek következtében a program piaci hatása sem lesz egységes. A szűk banki árrés és az állami kamattámogatás hosszú távon torzíthatja a versenyt: ha a támogatott hitelek dominálnak, az a bankok innovációs kedvét csökkentheti, gyengítheti a kockázatértékelési folyamatokat, és kiszoríthatja a piaci alapú termékeket.

Az Otthon Start konstrukció sajátos megközelítést alkalmaz, mivel egyes elemei "politikai árként" kerülnek beárazásra. Ennek következtében a bankok nem a saját modellekre támaszkodnak, hanem a program előírásaira. Ez a gyakorlat morális kockázatokat rejthet magában, mivel a pénzintézetek forrásallokációja nem a piaci mechanizmusok, hanem állami ösztönzők alapján történik. Ez hosszú távon a verseny struktúrájának torzulásához vezethet. A pénzügyi rendszer tartós stabilitása érdekében elengedhetetlen a fenntartható, önfenntartó és versenyképes hitelezés kialakítása.

Bár az Otthon Start program ideiglenesen hozzájárulhat a banki működés stabilizálásához, a GKI véleménye szerint elengedhetetlen, hogy az ilyen kezdeményezések hosszú távú megoldásokat is kínáljanak.

* időben korlátozottak legyenek,

* ne váljanak túlságosan dominánssá a piacon,

* és ne korlátozzák a piaci alapú hitelezést, valamint a termékfejlesztés kreativitását.

Összességében az Otthon Start program egy fontos eszköz lehet a jelenlegi, kihívásokkal teli gazdasági környezetben, azonban nem pótolhatja a piaci alapú hitelezési rendszert. A bankok és a gazdasági szereplők hosszú távú érdeke abban rejlik, hogy az állami támogatások célzott és átmeneti segítségként működjenek, anélkül hogy veszélyeztetnék a pénzügyi közvetítőrendszer stabilitását.