**Városfejlesztési példák Bécstől Madridig: Alternatív megoldások a rozsdaövezetek revitalizálására** A rozsdaövezetek újrahasznosítása egyre nagyobb figyelmet kap a városfejlesztés területén, hiszen ezek a területek gyakran rejtett lehetőségeket kínálna

Idén már 21. alkalommal találkozik a hazai ingatlanpiac a szakma legfontosabb véleményvezéreinek és döntéshozóinak eseményén, a Portfolio Property Investment Forum-on!

Az osztrák főváros, Bécs, az elmúlt harminc év során példaértékű következetességgel valósítja meg öt jelentős, központi vasúti területének revitalizációját. Már a 90-es években elkezdték a felkészülést, tudatában annak, hogy a belső kerületekben valószínűleg nem lesz lehetőség egy ekkora, összefüggő fejlesztési terület újbóli megnyitására a közeljövőben.

A bécsi modell megértéséhez elengedhetetlen, hogy alaposan megismerkedjünk a város több alapvető pilléren nyugvó, átgondolt stratégiájával.

Támogatott lakáspolitika: A támogatott lakáspolitika célja, hogy elősegítse a lakhatáshoz való hozzáférést, különösen a hátrányos helyzetű csoportok számára. E rendszer keretében különféle támogatások, kedvezmények és hitelek állnak rendelkezésre, hogy a fiatalok, családok és alacsony jövedelműek könnyebben találjanak megfizethető lakhatást. A lakáspolitika nemcsak a lakások építésére és felújítására fókuszál, hanem figyelembe veszi a közösségi igényeket is, biztosítva ezzel a fenntartható városfejlesztést és a társadalmi integrációt. Az ilyen jellegű programok ösztönzik a helyi közösségek megerősítését és a szociális kohéziót, lehetővé téve a lakók számára, hogy otthonaikban boldoguljanak és fejlődjenek.

Bécs lakáspolitikája több mint egy évszázados múltra tekint vissza, és ennek eredményeként a város lakóinak jelentős része, több mint 77%-a, bérlakásokban talál otthonra.

A város évente 400 millió eurót költ arra, hogy kedvezményes, hosszú futamidejű kölcsönökkel támogassa azokat a fejlesztőket, akik cserébe megfizethető bérlakásokat építenek. Ez a szabályozott és támogatott piacorientáltság egy olyan ingatlanpiaci környezetet teremt, amely kevésbé van kitéve a spekulatív fejlesztési nyomásnak.

Egyedi szabályozási megközelítések: Míg Budapesten a részletes építési előírásokat a 23 önálló kerületi önkormányzat dolgozza ki, addig Bécsben a stratégiai szempontból fontos, nagyméretű fejlesztési területek szabályozása a városvezetés hatáskörébe tartozik. Ezekhez a területekhez speciális szabályozási terveket készítenek el. A fejlesztőkkel kötött városépítési megállapodások révén pedig garantálják a közérdekű célkitűzések megvalósítását, ezáltal elősegítve a hosszú távú stratégiai célok elérést.

Intézményesített minőségbiztosítás: Az újonnan épített környezet minőségi színvonalát egy független szakértőkből álló testület garantálja. Az új városnegyedek közösségi életét és a földszinti üzlethelyiségek funkcionális sokszínűséget pedig egy ún. "negyedmenedzsment" biztosítja.

Aktív partneri viszony: A siker kulcsa az állami vasúttársaság, az Osztrák Állami Vasutak (ÖBB) partneri hozzáállása. Fejlesztő leányvállalata az első pillanattól aktív szereplőként vesz részt a projektekben, a profitot pedig a vasúti infrastruktúra modernizációjába forgatja vissza.

A Sonnwendviertel egy izgalmas és dinamikus városrész, amely Bécs szívében helyezkedik el. A modern építészet és a zöld területek harmonikus együttélése jellemzi, így a lakók számára ideális környezetet biztosít a városi élethez. A környék különleges atmoszféráját a sokszínű közösség és a kulturális programok gazdagsága adja, amelyek folyamatosan vonzzák az érdeklődőket. Az újonnan épült lakókomplexumok és a közlekedési lehetőségek fejlesztése révén a Sonnwendviertel nemcsak otthont ad a helyieknek, hanem turisták számára is vonzó célponttá vált. Az élénk kávézók, éttermek és a közeli parkok ideális helyszínt kínálnak a kikapcsolódásra és a szórakozásra.

Az egykori Keleti és Déli fejpályaudvarok összekötésével és egy új átmenő főpályaudvar (Hauptbahnhof) létrehozásával mintegy 80 hektárnyi vasúti terület szabadult fel. Ennek egy 30,5 hektáros részén épült fel az új városnegyed, amely ma 13 ezer embernek ad otthont.

A tervezés szívét a projekt harmonikus beillesztése képezte a szomszédos városrészek szövetébe. Az újonnan kialakított utcák folytatják a régóta megszakadt útvonalakat, míg a D jelű villamosvonal meghosszabbítása új kapcsolatokat teremt. A vasút elvágó hatásának enyhítésére négy új gyalogos és közúti átkelőt alakítottak ki. A negyed szinte teljes egészében a gyalogosok igényeit szolgálja, rekreációs tengelyét pedig a 7 hektáros Helmut-Zilk-Park képezi. A belső udvarok elkerítetlensége lehetővé teszi a szabad áthaladást, ami nemcsak a gyalogos közlekedést könnyíti meg, hanem gazdagítja a zöldfelületek kínálatát is.

A projekt során vezették be a rendkívül sikeres, azóta viszonyítási alapként szolgáló SMART lakásokat, amelyek különböző kategóriájú, standardizált alapterületekkel kínálnak megfizethető lakhatást eltérő igényű bérlők számára.

Bár a projekt számos eredményt hozott, nem lehetett elkerülni a különféle nehézségeket sem.

A Nordbahnhof egy különleges hely, amely a városi élet lüktetésének szívében található. Ez a vasútállomás nem csupán közlekedési csomópont, hanem a múlt és a jelen találkozási pontja is. A történelmi épület elegáns architektúrája és modern szolgáltatásai egyaránt vonzzák az utazókat. A környező utcák tele vannak kávézókkal és boltocskákkal, ahol az emberek megpihenhetnek, miközben a vonatok érkezését és indulását figyelik. A Nordbahnhof nemcsak a célok elérésének helyszíne, hanem egy élményekkel teli, vibráló közeg is, ahol a találkozások és a történetek szövődnek.

Bécs belvárosának legnagyobb, 85 hektáros rozsdaövezeti projektje az egykori Északi pályaudvar területén valósul meg. A tervezett fejlesztés 2025-re fejeződik be, és körülbelül 20 ezer embernek biztosít lakhatást, miközben 10 ezer új munkahely teremtésére is számítanak. A városvezetés és a fejlesztők közötti szoros együttműködés keretében a beruházók elkötelezik magukat amellett, hogy a mestertervben meghatározott feltételek szerint dolgoznak, például a lakások legalább kétharmadának támogatott formában kell lennie. Az önkormányzat cserébe biztosítja a szükséges szabályozási kereteket, és finanszírozza a közszolgáltatásokat, beleértve az új közterületek kialakítását és egy új oktatási campus létrehozását is.

A negyed tervezésénél a fenntartható mobilitás kiemelkedő szerepet kapott: a belső úthálózat alapvetően autómentes, amit az is segít, hogy a városrész tökéletesen összekapcsolódik a meglévő tömegközlekedési rendszerrel.

A projekt szíve a "Freie Mitte", egy 11 hektáros park, amelynek különlegessége abban rejlik, hogy a terület természetes karakterét részben megőrizték. Ez a zöld oázis azonban a fejlesztés legnagyobb vitapontjává vált: a megmaradt vadvilág és a szándékos beavatkozásmentesség sokakban vegyes érzéseket keltett.

A Nordwestbahnhof egy különleges hely, amely Berlin történetének egy fontos szegletét képviseli. Az épület nemcsak a közlekedés szempontjából jelentős, hanem a város kulturális örökségének is szerves részét képezi. A régi vasútállomás hangulata és története egyedülálló atmoszférát teremt, amely a múlt és a jelen találkozása. Az itt zajló események és programok színesítik a környék életét, miközben emlékeztetnek arra, hogy a város folyamatosan változik és fejlődik. A Nordwestbahnhof tehát nem csupán egy közlekedési csomópont, hanem egy élő történet, amely a látogatók számára számos felfedezésre váró titkot rejt.

A területen a vasúti személyszállítás már az 1950-es években megszűnt, a teherszállítás pedig fokozatosan elvesztette jelentőségét. Az ÖBB 2006-ban döntött az áruterminál fokozatos elköltöztetéséről, ezzel megnyitva az utat a városfejlesztés előtt. A 44 hektáros telken 2030-ig egy új városrész jön létre, amely 12 ezer lakónak ad majd otthont és 5 ezer új munkahelyet teremt.

A projekt célja egy klímasemleges városrész létrehozása, ahol a fűtés és hűtés megújuló energiaforrásokra épül. A csapadékgazdálkodás a szivacsváros elve alapján vízáteresztő burkolatokkal valósul meg, míg a mikroklíma javítását a biológiailag aktív zöldfelületek segítik majd. A zöld infrastruktúra két kulcseleme a "Grüne Mitte" (egy 10 hektáros központi park), valamint egy használaton kívüli vasúti töltés zöld folyosóvá alakítása. Ez utóbbi egy közel 2 kilométer hosszú, gyalogos- és kerékpáros hálózati tengelyként valósul meg, a New York-i High Line mintájára.

A város arculatának megformálásában kulcsszerepet játszik három, legfeljebb 80 méteres magasságú toronyház, valamint egy figyelemfelkeltő, még ennél is magasabb "landmark" épület. A szabályozási terv rendelkezései szerint a lakóegységek közötti belső, zöld területeken kisebb, félprivát kertek és játszóterek létesülnek, amelyek célja a közösségi élet pezsdítése és a lakók közötti kapcsolatok erősítése.

A közlekedésfejlesztés kulcsfontosságú elve ebben az esetben is a gépjárműforgalom csökkentése. Ennek érdekében a belső közterületek teljes mértékben autómentessé válnak, így teret adva a gyalogosoknak és a kerékpárosoknak.

Bár a térség remekül összekapcsolódik a kötöttpályás közlekedési rendszerekkel, egy új villamosvonal is keresztül fog haladni rajta.

A projektet rendre a jó példák között említik, azonban a tervezési fázisban itt is markáns viták alakultak ki.

A szomszédos országok sikeres példáit figyelembe véve Prága 2010 óta új impulzusokat keres az elhagyatott, mintegy 940 hektáros ipari és vasúti területek revitalizálására. Ebben a folyamatban kulcsszerepet játszik az IPR Praha (Prága Főváros Tervezési és Fejlesztési Intézete) létrehozása, amely egy független, de a város által fenntartott szervezet. Ez a testület nem csupán hivatalos szereplő, hanem a városfejlesztés szakértőit összefogó kreatív agytröszt, amely új ötletekkel és megoldásokkal járul hozzá Prága jövőjéhez.

Az intézet felel a nagy barnamezős területek mesterterveinek kidolgozásáért, amivel a város már a kezdetektől lefekteti a fejlesztések alapjait: a közterületek, parkok és főbb útvonalak helyét, valamint a beépítések főbb paramétereit. A transzparenciát a CAMP (Center for Architecture and Metropolitan Planning) nevű központ segíti, ahol kiállításokon és vitafórumokon mutatják be a terveket a lakosságnak.

Emellett az IPR felelős Prága átfogó stratégiai és településrendezési tervének, a Metropolitní plánnak a kidolgozásáért is. Ez az innovatív megközelítéssel készült dokumentum biztosítja a hosszú távú jogi kereteket, amelyek nemcsak a fejlesztők számára nyújtanak biztonságot, hanem egyúttal szigorúan megóvják a városképi értékeket is.

A modell sikerének kulcsa, hogy az intézmény szakmai ereje támogató politikai akarattal párosul. A városvezetés tudatosan támaszkodik az IPR szakértelmére, és gondoskodik a javaslatok megvalósításáról. Ennek köszönhetően, amikor a város egy fejlesztővel tárgyal, az IPR biztosítja a szakmailag megalapozott és következetes érvelést.

Ez a modell lehetőséget teremt arra, hogy Prága ne csupán reagáljon a fejlesztői elképzelésekre, hanem aktívan befolyásolja a város jövőjének alakulását.

Žižkov teherpályaudvar egy különleges hely Prága városában, ahol a múlt és a jelen találkozik. Ez a terület gazdag ipari örökséggel bír, és a város élénk kulturális életének szerves részét képezi. A teherpályaudvar nem csupán áruk szállítására szolgál, hanem egyben kreatív tereknek és művészeti kezdeményezéseknek is otthont ad. Az itt található régi épületek és a modern művészeti projektek keveredése egyedülálló atmoszférát teremt, ami a helyi lakosok és látogatók számára egyaránt vonzó. Žižkov teherpályaudvar tehát nemcsak egy közlekedési csomópont, hanem egy inspiráló hely, ahol a városi élet vibrálása és a kreativitás határok nélkül találkozik.

Az 1936-ban létrehozott létesítményt 2002-ben bezárták, és 2013-ban műemléki védettséget nyert el. Ez a 70 hektáros egykori teherpályaudvar Prága második legnagyobb barnamezős területének számít.

Prága 2024 végén jelentős lépést tett a közérdek védelme érdekében: körülbelül 1,43 milliárd cseh koronáért megvásárolta a Cseh Vasutaktól (ČD) azokat a területeket, amelyek elengedhetetlenek a közterületek fejlesztéséhez. Ezzel a város nem csupán mint szabályozó hatóság lép fel, hanem mint befektető földtulajdonos is, ami lehetővé teszi számára, hogy erősebb pozícióból irányítsa a jövőbeli fejlesztéseket.

A projekt célja egy új, lakófunkciókban gazdag városrész kialakítása, amely körülbelül 15 ezer ember számára biztosít otthont. Kiemelt hangsúlyt fektetünk a bérlakások és szövetkezeti lakásformák népszerűsítésére. A fejlesztés során nem csupán a modern igényeknek megfelelő létesítmények kerülnek kialakításra, hanem a történelmi örökség védelme is középpontba kerül. Külön figyelmet kap a műemléki főépület, amely kulturális központként és a Nemzeti Filmarchívum új székhelyeként fog újjászületni, így összekapcsolva a múltat a jövővel.

A közlekedési koncepció alapját a villamoshálózat fejlesztése képezi, amelyhez egy új gyalogos főtengely is társul. Ezzel egy időben a közúti forgalom jelentős részét tudatosan a negyed külsőbb területeire irányítják, ezzel is támogatva a fenntartható közlekedési lehetőségeket.

A projekt legnagyobb kihívásának a közel két évtizedes, elhúzódó előkészítési szakasz számított. Ugyanakkor ez a folyamat a prágai gyakorlatban megfigyelhető "lassú urbanizmus" iskolapéldája is: ennek a megközelítésnek a lényege, hogy a hosszabb tervezési időszak végül egy alaposabban átgondolt és a helyi környezethez sokkal inkább alkalmazkodó végeredményt hoz létre.

Smíchov City

Az egykori smíchovi teherpályaudvar területén mintegy 2100 lakás és közel 190 ezer négyzetméternyi irodaterület épül. A magas építészeti minőséget garantálja, hogy a mesterterven belül az egyes épületeket külön-külön tervezték meg a neves építészirodák, ezzel biztosítva a beépítés sokszínűségét. Az urbanisztikai tervezés központi eleme egy 28 méter széles, fásított gyalogos sétány, amely átszeli majd az új negyedet. A sétányt Madeleine Albrightról, Prága szülöttjéről, a későbbi amerikai külügyminiszterről nevezik el.

A PPP-projekt részeként a felek kötelezettségei világosan megoszlanak.

A megvalósítás folyamata itt sem mentes a feszültségektől. A helyi közösség tagjai aggodalmukat fejezték ki a fokozódó autóforgalom következményei miatt, és emellett heves viták zajlanak az új épületek mérete és magassága körül is. Sokan úgy vélik, hogy ezek a modern konstrukciók elnyomhatják a hagyományos smíchovi városi karaktert.

Bubny-Zátory

A 110 hektáros terület átalakítása Csehország legnagyobb városfejlesztési projektje, amely új dimenziókat nyit meg a városi élet terén. A cél egy sokoldalú városnegyed létrehozása, amely 25 ezer lakónak és 29 ezer új munkahelynek biztosít majd helyet. Ez a fejlesztés nemcsak a gazdasági növekedést szolgálja, hanem hozzájárul a környező városrészek közötti kapcsolat javításához is, megszüntetve a vasút által okozott elszigeteltséget. A projekt révén egy élhetőbb, dinamikusabb városi környezet jön létre, amely a közösségi élet fellendülését is elősegíti.

A siker záloga három kulcsszereplő szoros együttműködésében rejlik: a vezető magánfejlesztő, a prágai önkormányzat, valamint a Cseh Vasúti Infrastruktúra Kezelő (SŽ). Az együttműködés keretei között a város vállalja, hogy megteremti a szükséges szabályozási háttérfeltételeket, és lebonyolítja a nemzetközi építészeti tervpályázatot. A fejlesztő felelőssége, hogy biztosítsa a közszolgáltatásokhoz szükséges infrastrukturális beruházások finanszírozását, ideértve három új általános iskola és új parkok kialakítását. Eközben az infrastruktúra-kezelő a vasútvonalak korszerűsítésére összpontosít, ezzel is hozzájárulva a projekt átfogó sikeréhez.

A projekt igazi ékköve a világszerte elismert Bjarke Ingels Group (BIG) által megálmodott Vltava Filharmónia lesz. Az infrastrukturális újítások legszembetűnőbb aspektusa a vasútvonalak föld alá vezetése, amely lehetővé teszi egy impozáns központi park kialakítását a város szívében.

A projekt hatalmas mérete egyben a legnagyobb próbatétel is. Szakértők úgy vélik, hogy a pénzügyi kockázatok rendkívül magasak, és komoly nehézséget jelent a három jelentős tulajdonos érdekeinek folyamatos harmonizálása. Emellett a 2040-ig terjedő hosszú távú időkeret számos kérdést vet fel, ami tovább fokozza a bizonytalanságot.

Közép-Európa után most dél felé tereljük figyelmünket, ahol egy sokkal impozánsabb projekt és egy, az eddigi tapasztalatainktól merőben eltérő kísérlet vár ránk.

A Madrid Nuevo Norte projekt az európai városrehabilitációs kezdeményezések csúcsán áll, és célja egy 5,6 kilométeres, a Chamartín pályaudvar vasúti vágányai által elválasztott, korábban elhagyott barnamezős terület teljes megújítása. A beruházás célja, hogy új életet leheljen ebbe a területbe, átalakítva azt modern városi környezetté.

A projekt alapját egy közel három évtized után létrejött politikai konszenzus adja. Ezt egy 2021 júliusában aláírt, jogilag kötelező érvényű keretmegállapodás pecsételte meg a Madridi Autonóm Közösség, a Városi Tanács, az állami vasúti infrastruktúra-kezelő (Adif) és a magánfejlesztő között, egyértelmű ütemtervet és elszámoltathatósági mechanizmust teremtve.

A projekt központi szereplője a Crea Madrid Nuevo Norte (CreaMNN) konzorcium, amelynek többségi részesedése a BBVA bankhoz kötődik. A fejlesztés egyik jelentős mérföldköve a 2024 decemberében megvalósult tranzakció volt, melynek keretében a CreaMNN több mint 1,2 milliárd euróért megszerezte a vasúti területek tulajdonjogát a vasútkezelőtől. E lépés nemcsak a tulajdonosi viszonyokat tisztázta, hanem a projektterület mintegy 50%-át is a fejlesztő irányítása alá helyezte.

A finanszírozási modell a "value capture" (értéknövekmény-lefölözés) koncepcióján alapul. Ennek központi gondolata, hogy a magánszektor vállalja a közérdekű fejlesztések jelentős részének finanszírozását, cserébe pedig hozzáfér az állami szféra által generált szabályozási értékekhez. Ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy a privát vállalkozások profitáljanak a közszolgáltatások által teremtett előnyökből.

A terület átalakítása 11,1 milliárd eurós költséggel jár, amelynek 84%-át, azaz 9,3 milliárd eurót a magánszektor finanszírozza. A kormányzat a projekt teljes időtartama alatt körülbelül 5,9 milliárd euró adóbevételre számít, ami azt jelenti, hogy ez a modell a közpénzügyek szempontjából is rendkívül előnyös lehet.

A projekt alapja a vegyes használat és a "15 perces város" elve, amely forradalmasítja a városi életet. Legfőbb jellemzője a közcélú területek kiemelkedően magas, 76,56%-os aránya, ami több mint 400 ezer négyzetméternyi új zöldfelületet és 250 ezer négyzetméternyi területet biztosít közintézmények, például iskolák és egészségügyi központok számára. A tervezési folyamat során kiemelt figyelmet fordítanak a környező városrészek történelmi problémáinak orvoslására, amelyek eddig ellátási hiányosságokkal küzdöttek. Az elképzelés célja, hogy egy élhetőbb, fenntarthatóbb és közösségközpontú városi környezetet teremtsen.

A projekt keretein belül 10 500 új lakás építése valósul meg, melyek 38%-a megfizethető bérlakásként lesz elérhető. Ez a kiemelkedő arány egyaránt szolgálja a szociális célokat és a gazdaságpolitikai stratégiákat, célja pedig a tehetségek vonzása. Ennek különösen nagy jelentősége van, mivel a területen épül majd meg a Centro de Negocios, Spanyolország legújabb üzleti negyede is.

A több mint 300 méter magas felhőkarcoló, valamint lenyűgöző épületeinek sorával a célkitűzés az, hogy a régió az ország legfontosabb nemzetközi pénzügyi központjává emelkedjen.

A közlekedéstervezés célja a "Transit-Oriented Development" (TOD) elvének alkalmazása, amely a magánautók használatának csökkentésére összpontosít. Ennek érdekében számos lényeges fejlesztés kerül megvalósításra:

A madridi modell egy harmadik, markánsan eltérő irányt képvisel, amely nemcsak a bécsi, hanem a prágai megoldásoktól is jelentősen különbözik. Ez a megközelítés egy grandiózus, piacvezérelt megállapodás a politika és a magántőke között. A sikerének kulcsa a politikai konszenzus elérése, valamint a magántőke hatékony mozgósítása, mindez azonban egy rendkívül stabil gazdasági környezet és tőkeerős fejlesztők meglétét igényli.

Ez a modell ugyanakkor komoly kihívásokkal és potenciális kockázatokkal is jár.

Cikksorozatunk befejező részében az elmélettől a gyakorlatig jutunk el. A nemzetközi tanulságokat egy konkrét, budapesti viszonyokra szabott javaslatcsomaggá formáljuk, amely választ ad a fővárost sújtó strukturális problémákra. A javaslatokkal összefüggésben kitérünk a Rákosrendező helyzetére is.